💡 律咖编者按：
本文由律咖网社群读者 squirrel 投稿分享。
为了方便大家阅读，律咖网编辑 JingJing（微信：lvga2015）对原文进行了细致的逻辑润色与合规性整理。希望能给正在 立陶宛 创业路上的你带来真实的参考。

我33岁，山西灵石人，鲁东大学AIGC产品设计专业毕业，现在在立陶宛做外贸SOHO。
小时候最讨厌“填表”“盖章”“等审批”，现在呢？我每天在做：合同审查、税务登记、Ejari注册、居留续签。
我成了自己最讨厌的那种人——但至少，我现在知道，那些“烦人的流程”不是刁难，是系统在过滤谁真正想留下来。

上个月，我在维尔纽斯租了一间公寓，准备作为欧洲运营中心。房东是本地人，合同签得干净，条款清晰，中介也专业。我以为这是最简单的一步。

直到我提交Ejari注册申请——立陶宛官方的租赁登记系统（Electronic Rental Registration System），它卡住了。

系统提示：“该地址已被标记为‘已出租’（rented），无法重复注册。”

我懵了。
这房子我刚签合同，房东刚搬走，上一任租客是三个月前走的，早该清空了。

我打电话给房东，他说：“我去年底就搬了，房客走后我亲自去市政厅注销了旧记录。”

我查了Ejari官网，系统显示“该地址在2025年11月有有效租赁登记，状态：active”。

我跑去市政厅，工作人员翻了半小时系统，叹了口气：“哦，这个错误我们最近才注意到。有些房东没提交终止协议，或者系统没同步，但自动把状态锁死了。我们没人力一个个去核对。”

信息不对称，就藏在这种地方：你以为房东“搞定”了，其实他只是“以为”搞定了。
系统不说话，但它的沉默，正在拖垮你的商业计划。

我花了17天，才让Ejari状态更新。
期间：

  • 三次往返市政厅（每次排队40分钟）
  • 两次提交书面申诉（需公证的房东声明 + 租赁合同副本 + 房产证复印件）
  • 一次联系系统客服（电话无人接，邮箱回复延迟72小时）

我开始怀疑：我到底是在创业，还是在给立陶宛的 bureaucracy 当免费测试员？

这让我想起小时候在老家，村委会盖章要跑五次。
那时我骂“官僚”。现在我懂了：不是人懒，是系统没设计好，而我们总以为“合规”是填完表就完事。
其实，合规是持续校准的过程。
你签合同那天，只是起点。
你提交Ejari那天，才是真正的开始。

🧩 框架分析：为什么“合同签了”≠“合规了”？

在立陶宛，租赁合规不是单一动作，而是一个三阶链条：

  1. 合同签署（Contract Signing）
    → 你需要书面合同，含双方信息、租金、押金、维修责任、租期、终止条款。
    → 必须用立陶宛语或英语（建议双语），并由双方签字。
    → 无公证要求，但建议保留签署视频或见证人。

  2. 系统登记（Ejari Registration）
    → 必须在合同生效后30天内完成。
    → 登记主体是房东，但租客可代提交（需授权书）。
    → 关键点：系统依赖房东主动提交“终止”记录。如果上一租客没走流程，系统会默认“持续有效”，哪怕房子空了半年。

  3. 税务申报（Tax Reporting）
    → 租金收入需申报个人所得税（若房东是自然人）或公司税（若房东是公司）。
    → 未登记的租赁，可能被认定为“灰色收入”，未来审计风险极高。

我的教训：
我只关注了“合同条款”，却忽略了“系统状态”。
我以为房东说了算，其实，是系统说了算。
而系统，没有人性，只有数据。

✅ 行动建议（非承诺，仅经验）

如果你正在立陶宛找长期租赁用于商业运营，请记住：

  1. 在签合同前，要求房东提供Ejari注销证明
    → 让他登录https://www.ejari.lt 打印“租赁终止确认书”（Termination Certificate）
    → 不要接受口头承诺，哪怕他是你亲戚。

  2. 提交Ejari时，同步上传“前任租客已搬离”的辅助证据
    → 比如：房东与前租客的退房交接单、水电表读数照片、搬家公司收据
    → 多一份证据，少一次跑腿。

  3. 别在“系统状态”上赌运气
    → 如果你发现地址被标记为“已出租”，立即联系房东，要求他亲自去市政厅（Viesas paskyrimas）提交“租赁终止申请”（Nebusimas）
    → 不要指望系统自动更新。它不会。

  4. 记录你所有沟通的时间戳
    → 用邮件、短信、微信（如果房东用微信）保存每一步沟通
    → 万一未来被查税，你有证据证明“你已尽合理努力”。

❓ FAQ：关于立陶宛租赁合同审查的3个真实问题

Q1：Ejari注册必须房东操作吗？租客能自己提交吗？
A：租客可以代提交，但必须提供：

  • 经房东签字的授权书（模板可在https://www.ejari.lt下载）
  • 租赁合同（扫描件）
  • 租客护照复印件
  • 房产证复印件（房东提供）
    路径：登录ejari.lt → 选择“Tenant Registration” → 上传文件 → 支付3欧元手续费（可选）
    要点：系统不验证房东是否知情，但若房东事后否认，合同可能被撤销。

Q2：合同条款有没有“雷区”？哪些是立陶宛法律强制要求的？
A：根据《立陶宛民法典》第6.588条，合同必须包含：

  • 租金金额与支付周期
  • 押金上限（不得超过两个月租金）
  • 维修责任划分（房东负责结构性维修，租客负责日常损耗）
  • 终止通知期（至少30天）
    雷区：禁止“自动续约”条款，除非双方明确书面同意。
    建议：合同中加入“本合同遵守立陶宛Ejari系统登记要求”字样，避免后续争议。

Q3：如果房东拒绝配合Ejari登记，我该怎么办？
A：

  1. 发送正式书面通知（建议用挂号信或电子邮件，保留记录）
  2. 向维尔纽斯市政厅（Vilniaus savivaldybė）提交“租赁合规申诉”（https://www.vilnius.lt）
  3. 同步向立陶宛消费者保护局（VšĮ Vartotojų apsaugos tarnyba）举报“房东规避税务义务”
  4. 若无进展，可考虑向法院申请“强制登记令”（需律师，费用约500–800欧元）
    注意：这是最后一步。多数情况下，房东只是“忘了”或“怕麻烦”，一次温和提醒就能解决。

我花了17天，才让一个地址从“已出租”变成“空置”。
我损失了三周的运营准备时间，错过了一个潜在客户会议。
我开始理解：在海外创业，最大的成本不是钱，是时间被系统吞噬的沉默。

小时候我讨厌填表，是因为我总觉得“表”是别人要我做的事。
现在我知道了：表，是我在为自己建一座桥。
每填一张，就离“合法存在”近一点。
每走一次市政厅，就离“被系统认可”近一点。

我不是在对抗 bureaucracy，我是在学习它的语言。

如果你也在立陶宛，正为租赁、合同、Ejari、居留卡焦头烂额——
你不是一个人。
我们都在同一个系统里，被卡住，被忽略，被延迟，但依然在往前走。

如果你愿意，可以加一下编辑 JingJing 的微信：lvga2015
她不是律师，也不是中介。
她只是律咖网的一个编辑，和我们一样，每天在看一堆跨境创业者的“踩坑日记”。
你可以说：“JingJing，我在立陶宛租房子，Ejari被卡了，你见过这种情况吗？”
她会回你，不承诺，不保证，但会告诉你，她见过的三个类似案例，和他们最后怎么走出来的。

🔸 延伸阅读

🔸 Some rentals are wrongly uploaded as “rented” in the system, blocking new Ejari registrations until previous records are cleared 🗞️ 来源: Lvga.com – 📅 2026-04-08
🔗 阅读原文

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