💡 律咖编者按：
本文由律咖网社群读者 ShiJin 投稿分享。
为了方便大家阅读，律咖网编辑 JingJing（微信：lvga2015）对原文进行了细致的逻辑润色与合规性整理。希望能给正在 立陶宛 创业路上的你带来真实的参考。

我一开始以为，只要在立陶宛签了租赁合同，把地址填进公司注册系统，事情就结束了。
直到我连续三周，Ejari 系统显示“该地址已占用”，而房东说“我明明刚签了新合同”，我才意识到——事情没那么简单。

我也曾不确定：文件到底要不要公证？是房东的问题？还是系统的问题？还是我漏了什么步骤？
后来我开始系统查资料，翻了三个创业群、两个本地律师的公开问答、还有立陶宛商业注册局的英文版指引，才慢慢拼出一幅不完整的图。

背景：为什么一个租赁地址能卡住公司注册？

在立陶宛注册公司，地址是强制项。你不能用虚拟地址，也不能用住宅地址（除非是经批准的“Home Office”注册）。大多数跨境卖家选择商用租赁，然后用租赁合同 + 房东身份证明 + 地址确认函，提交给 Company Registry（公司注册局）。

但问题不在于合同本身，而在于它背后的“系统链路”。

Ejari（立陶宛商业地址登记系统）是连接房东、租户、政府的底层平台。它的作用不是“签合同就生效”，而是“验证地址是否真实可用”。
最近，我听说在本地创业者论坛里，有人提到：部分租赁记录被错误标记为“已租出”（rented），即使合同已终止，系统仍拒绝新注册。这导致新租户即使持有效合同，也无法完成 Ejari 登记。

这不是个案。我问过一位在维尔纽斯做物流的中国朋友，他说他去年就遇到过，拖了两个月才解决——最后是房东亲自去市政厅打印了“租赁终止证明”，再重新提交。

变量分析：哪些环节可能出错？

我列了五层变量，不是为了吓你，而是因为——每一个环节，都可能让你的“顺利”变成“卡住”。

  1. 合同文本是否合规？
    合同必须包含：双方全名（英文+立陶宛文）、地址完整描述、租赁期限、租金金额、签字日期。
    我曾用过一份从淘宝买的“模板合同”，结果被注册局退回，理由是“缺少房东护照号复印件的附录”。
    → 建议：合同必须由房东提供，或由本地中介起草。中文合同几乎不可能通过。

  2. 房东是否配合？
    有些房东是个人业主，对“公司注册”毫无概念。他们可能签了字，但没去市政厅更新系统。
    我遇到一位房东，说“我签了，你去办吧”，结果我提交后，系统显示“房东未确认”。
    → 后来意识到，房东必须在 Ejari 系统里主动“确认租赁关系”，否则你的申请永远在“待处理”状态。

  3. 文件是否需要公证？
    这是我最困惑的问题。
    据说在维尔纽斯，有些注册代理说“必须公证”；在考纳斯，另一家说“合同+房东身份证复印件就够了”。
    我后来查到立陶宛公司注册局官网（https://www.registrucentras.lt）的英文指引：

    “Documents submitted for address registration may require certification, depending on the nature of the document and the registry’s assessment.”
    → 意思是：可能根据实际情况不同，需要公证。
    我的建议是：先别公证，先提交。如果被退回，再公证。 因为公证费约 50–80 欧元，且耗时一周以上。
    我差点理解错：以为“公证=必须”，其实是“可选但建议在争议时使用”。

  4. 系统延迟与错误
    如新闻提到的，部分租赁被错误标记为“已租”，导致新申请被阻断。
    这不是你的错，也不是房东的错——是系统数据不同步。
    我花了两周才弄明白：要解决这个问题，必须让房东去当地市议会（City Municipality）申请“Address Status Correction”，并提交书面请求。
    → 他们通常会要求：租赁合同副本、双方身份证复印件、一封说明信（英文+立陶宛文）。

  5. 时间窗口
    从提交到系统更新，平均需要 5–14 个工作日。
    我以为“三天能好”，结果等了 18 天。
    → 后来意识到，流程比想象复杂。不是你不够快，是系统有它自己的节奏。

风险提醒：你以为的“小事”，可能是致命卡点

  • ❌ 用微信发的合同截图当附件 → 被退回
  • ❌ 房东用临时护照 → 需提供正式身份证（ID card）
  • ❌ 合同日期写“2026年1月1日”，但系统显示“2025年12月已租出” → 系统冲突，必须解决历史记录
  • ❌ 以为“注册成功=万事大吉” → 实际上，Ejari 每年需重新确认地址，否则公司会被标记为“非活跃”

我见过一位卖家，公司注册成功了，但半年后因为地址未更新，被自动暂停银行账户。
他没意识到：租赁合同不是一次性的，它是持续的合规义务。

如何判断信息可靠？

我总结了三条路径：

  1. 优先看官方渠道：

    • 公司注册局官网：https://www.registrucentras.lt/en
    • Ejari 系统说明页：https://www.ejari.lt/en
    • 语言：英文版内容比中文翻译更准确。
      → 所有“必须公证”的说法，如果没有来自这两个网站的原文支持，都存疑。

  2. 找“有注册记录”的人问：
    不要问“律师怎么说”，要问“谁刚成功注册过”。
    我在 Facebook 的“Lithuania Startup Group”里发帖，三天后，一位来自广东的卖家私信我，发了他当时提交的所有文件清单。
    → 他没找代理，自己搞的，但每一步都截图了。

  3. 警惕“包过”服务：
    有些中介说“交300欧，我们帮你搞定所有文件”。
    我后来才知道，他们只是帮你填表，真正的系统操作，还是得房东配合。
    → 如果他们不告诉你“房东需要做什么”，那就别信。

三个行动建议（你可以现在就做）

  1. 第一步：确认房东是否在 Ejari 系统中登记过地址
    要求房东登录 https://www.ejari.lt/en，用其个人身份（e-ID）查询“Property Address Status”。
    如果显示“occupied by another tenant”，你需要他申请“Release from Previous Tenancy”。

  2. 第二步：准备标准文件包（不公证版）

    • 租赁合同（英文+立陶宛文双语，房东签字+盖章）
    • 房东身份证复印件（正面+反面，清晰）
    • 房东签署的《地址确认函》（模板可私信我，或在律咖网社群下载）
    • 你的公司注册号（TIN）
      → 提交时，附一封简短说明信：“I am applying for company registration, and hereby confirm this address is legally leased for business use.”

  3. 第三步：提交后，每周查一次状态
    登录 https://www.registrucentras.lt/en → “My Applications” → 查看“Address Verification”状态。
    如果卡在“Pending”超过 10 天，发邮件给 registrucentras@registrucentras.lt，标题写：“Urgent: Address Verification Stalled – Company ID: [你的编号]”

结语：慢，是跨境创业的底色

我曾以为，创业就是选品、上架、跑量。
后来发现，真正的壁垒不在 TikTok 算法，而在一张合同、一个系统、一次房东的配合。

在立陶宛，你不是在“做生意”，你是在参与一个由法律、文书、系统和人情组成的复杂网络。
它不快，但它真实。
它不炫，但它可靠。

我最近又上了一个新产品，地址问题终于解决了。
没有奇迹，没有捷径，只有一页页翻过的官网、一条条回复的邮件、一次次和房东耐心沟通的微信。

如果你也在犹豫：
要不要公证？要不要找代理？要不要再等一周？
可以先聊聊看。

我认识的很多同行，都是从一个“我搞不懂”开始的。
我们不是专家，但我们愿意一起慢慢搞懂。

🔸 延伸阅读

🔸 Some rentals are wrongly uploaded as “rented” in the system, blocking new Ejari registrations until previous records are cleared. 🗞️ 来源: Lvga.com – 📅 2026-06-07
🔗 阅读原文

🔸 Letter to the editor: Lithuania isn’t being weakened by Russia 🗞️ 来源: Washington Times – 📅 2026-06-05
🔗 阅读原文

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